Renouvellement de bail commercial : spécificités et procédure
La durée du bail commercial est de neuf ans, cette période peut être renouvelée à l’initiative du bailleur, du locataire ou par tacite reconduction si aucune demande n’émane des deux parties. Le renouvellement du contrat s’opère suivant des principes définis et sous certaines conditions. Il peut se faire en reconduisant les mêmes accords ou avec des modifications des clauses du contrat de bail.
Le renouvellement à l’initiative du bailleur
Le propriétaire d’un local commercial peut prendre l’initiative d’entamer la procédure de renouvellement du bail en notifiant un congé au locataire par acte d’huissier six mois au moins avant le terme du bail. Le bailleur peut à l’occasion soumettre de nouvelles conditions de location au commerçant qui peut les accepter, les contester ou les refuser. Si les deux parties ne s’accordent pas par exemple sur la réévaluation du loyer, il est préférable de saisir la commission de conciliation. Si les désaccords persistent, les parties se retrouveront devant le juge chargé de fixer le nouveau loyer.
Le bail renouvelé à l’initiative du locataire
Le locataire peut aussi demander le renouvellement du bail s’il respecte des conditions. Il doit être :
- Français, sauf exceptions
- une société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM)
- titulaire du fonds de commerce
- en activité de manière régulière et réelle trois ans au moins avant la fin du bail
Le locataire doit faire la demande au bailleur par acte d’huissier ou par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) dans un délai de six mois avant le terme de la location. Le bailleur doit répondre à la demande dans un délai de trois mois en signifiant au locataire son refus ou son acceptation par acte d’huissier. Son refus exige une justification.
Le bail reconduit tacitement
Il peut arriver que le bailleur et le locataire n’entament aucune démarche jusqu’au terme du bail pour renouveler la location. Dans ce cas, le contrat de bail est renouvelé par tacite reconduction pour une durée indéterminée, dans les mêmes conditions que le contrat initial. Les deux parties peuvent librement demander congé ou renouveler le bail en se soumettant à un préavis de six mois.
La tacite reconduction du bail prolonge le contrat à une durée minimale de douze ans. Elle exclut le loyer plafonné qui permet au bailleur d’augmenter le loyer, c’est un désavantage pour le locataire.
La révision du loyer en cas de bail renouvelé
Le renouvellement du bail permet de revoir le prix du loyer que la loi plafonne de manière stricte. Le loyer peut correspondre au moment du renouvellement à la valeur locative. Si ce n’est pas le cas, le nouveau loyer doit être inférieur ou égal à l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et pour les autres activités (ILAT).
Le plafonnement du prix s’applique selon la loi Pinel si la valeur locative est supérieure au coût du loyer du bail à renouveler. Certains facteurs peuvent entrainer le déplafonnement du prix de la location, à savoir le changement de destination des locaux, les changements opérés sur le bâtiment, Etc. Dans tous les cas, l’augmentation du prix est limitée à 10% du loyer de l’année précédente.
La modification de certaines dispositions à l’occasion du renouvellement du bail
Le propriétaire et le locataire peuvent modifier ou supprimer certaines clauses pendant le renouvellement du bail. Il peut s’agir des articles liés aux modalités de paiement du loyer, au changement de la destination des locaux, à l’extension des activités, etc. Certaines modifications peuvent entrainer le déplafonnement du loyer.
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